케이부동산뉴스 김교민 기자 | 김태호 전 한국공인중개사협회 통영시 지회장이 '나라 경제 살리는 대안'의 제하의 부동산 정책 및 금융정책 관련 기고문을 보내왔다.
이하 기고문 전문
저는 경남 통영시에서 부동산 중개업을 영위하고 있는 김태호라는 사람입니다.
오늘 이렇게 용기를 내어서 소위 “나라 경제 살리는 대안”이라는 제목으로 글월을 올리게 된 까닭은 다름이 아니라 개인 개인마다 사정이 다르기야 하겠지만 요즘 대부분이 국민은 하루하루 살아가기가 너무너무 힘들어하고 있는 것 같더군요.
상점들은 두세 곳 걸러서 한 집이 “임대”가 붙여져 있고 만나는 사람들마다 먹고 살아갈 일들 하며, 은행에 납부해야 할 이자 걱정으로 근심, 걱정이 산을 이루고 있는 듯해 보였습니다.
그래서 말씀인데요, 우리 정부 역시 작금의 이 어려운 시국을 모르고 있을 리는 만무할 터, 과연 그 원인이 어디에 있다고 생각하고 있을지 몹시 궁금해지더군요.
여기서 한 번 여쭤보면 답을 주실 수는 있을까요?
제 생각으로는 이러한 시국의 출발점이 “코로나19”의 시작과 거의 맞닿은 거 같다는 생각을 감히(?) 해봅니다.
어쨌거나 저쨌거나 지지난 정부(박근혜)까지만 해도 국민 경제가 이처럼 절박하지는 않았거든요.
물론, 꺼리(?)는 많아 보입니다.
“탄핵 정국”을 거쳐 “코로나19”의 시작과 “러, 우크라이나 전쟁”, 그리고 연이은 “미국의 인플레이로 인한 고금리 정국”, 엎친 데 덮친 격으로 “이스라엘과 하마스간 전쟁” 등등...
그런데 있잖습니까? 그러한 악재로 인한 어려움도 있겠지만 그보다는 우리나라 정부의 정책 중 자칫 잘못된 정책 때문에 국민이 더한 험로를 걷고 있다고 생각해 본 적은 있으신가요?
지금 국내 기업 중에서 가장 힘겨운 시국을 겪고 있는 기업들을 추려본다면 어떤 유형의 기업들을 손꼽을 수 있을까요?
제 생각에는 “부동산과 관련된 기업들”이 아닌가 판단됩니다.
자본주의 경제를 설명함에 있어서 금융을 배제한다면 어떻게 될까요? 말이 안 되겠죠?
그런 말이 안 되는 현실이 지금 우리 대한민국에서 벌어지고 있습니다.
저 역시 60 평생을 살아오면서 이렇게 납득이 안 가는 금융정책을 겪어본 적이 없는 것 같습니다.
일반적으로 국민이 알고 있는 금융이란?
잉여의 돈이 있으면 은행에 예금을 해서 이자 수익을 배당받고 분야(가계 혹은 사업)별로 자금이 필요로 할 땐 은행을 통해 대출(신용, 담보, PF 등)을 이용하여 각 상황들을 극복해 왔었습니다.
그런데 지난 정부 들어서 소위 내심 사회주의적 사고를 하고 있는 정치인들에 의해 대한민국 대부분의 시스템을 그런 쪽으로 좌 편향시켜버렸습니다.
예를 들어 이름하여 “소득주도성장”이라든지 아니면 “토지공개념(토지는 국가가 소유하고 개인은 건물에 대해서만 소유권을 가지는...)”을 운운하다가 “소득주도성장”이라는 정책은 스스로 실패를 하였고 “토지공개념”이라는 정책은 시도도 하기 전에 국민의 반발에 의해 무산될 걸로 알고 있습니다.
하지만 저들에 의해 주창됐던 정책 중에 아직도 우리 대한민국의 경제에 거머리처럼 깊숙이 파고들어서 연신 피를 빨아 먹고 있는 금융정책이 있으니 그 이름하여 바로 “DSR”입니다.
이름은 그럴싸합니다. “총부채상환비율(DSR)”...
“대출을 함에 있어서 당사자는 (개인 또는 사업자)소득을 입증하여 대출을 신청하라” “그리고 금융 부채를 비롯한 자료상에 나타나는 모든 부채를 분자값인 ”총부채“에 포함해서 적용하라”
언뜻 보기엔 결코 틀린 말이 절대 아닌 것처럼 보입니다.
그러나 우리 대한민국 국민은 건국 이래 금융을 이용함에 있어서 적어도 대출이란 신용대출과 담보대출 그리고 프로젝트 파이낸싱 등 정도로 알고 있었는데 지난 정권(문재인) 중간 무렵부터인가? “DSR”을 금융정책에 적극적으로 반영하기 시작하면서 대한민국 경제는 오류(?)의 하염없는 늪 속으로 급속히 빨려 들어가기 시작했고 작금에 이르러서는 그 효과(?)가 엄청난 파국의 지경까지 이르게 한 사실을 대한민국 금융정책과 관련된 분들 중 과연 몇 분이 그러한 사실을 알고 있을지 의문입니다.
대출을 필요로 하는 대상자의 총부채에 대한 정보는 정보네트워크가 생활화가 되어 있는 금융당국의 정보력에 의해 순식간에 파악이 가능한 일이겠지만 총소득은 어떻게 파악할 수 있는지 한 번 여쭤보고 싶네요~
물론, “소득이 있는 곳에 세금이 있다”는 말처럼 소득이 있는 모든 국민이 자발적으로 납세를 하면 다행이지만 그렇지 않고 어떤 근거(근로자는 상시 근로자만 소득입증이 가능하고, 사업자 역시 사업자등록이 되어 있는 사업자만 소득입증이 가능)가 없는 상태인 점을 감안했을 때 상시 근로자가 아니거나(속칭 “알바”), 사업자등록증이 없는 사업자(예: 영세 농어민 사업자나 재래시장 난전 상인, 노점상, 하도급사업자 등등)인 경우에는 “DSR”의 산출근거가 없으므로 다시 말씀드려서 도저히 금융(대출)을 이용할 수가 없습니다.
상황이 이러한데 과거 금융제도 체계에서 아파트 건축허가를 받은 시행사가 작금과 같은 “DSR”을 적용하는 금융을 제대로 소화해 낼 수 있을까요?
지난 2019년 10월경 중국에서 발원된 “코로나19”는 2020년 01월에 이르러 대한민국을 덮쳤고 그로 인해 대한민국 정부는 예산의 범위를 넘어선 막대한 예산을 이름하여 소위 “국민 지원금”이란 명목으로 대부분의 국민에게 제공되어졌던 것으로 압니다.
그리고 소상공인을 비롯한 대부분의 국민 역시 막막한 생계를 이어 나가기 위하여 자구의 수단으로 금융을 이용할 수밖에 없었으며 그 결과, 대한민국 국민 부채는 약 1,200조 원을 넘겼다는 언론 보도를 접한 적이 있었습니다.
이에 정부는 겉잡을 수 없는 국민 부채 상승에 마치 “자라 보고 놀란 가슴 솥뚜껑 보고 놀란다”고 금융을 옥죄는 수단으로 “DSR”을 금융기관 출입구 현판(?)에 내걸었었지요.
스스로 경제학 박사라 자부하는 대한민국의 나름 석학(?)들이 주창한 “DSR”로 대한민국 금고를 컨터롤하기 시작한 결과, 일단은 국민 부채의 급상승은 잡은 듯 해 보였습니다.
그런데 말입니다.
제가 알고 있기로는 “경제는 순환이 생명”이고 “모든 정책은 일관성이 생명”인 것으로 아는 바, 강력한 리더싶이 절대적으로 필요했던 “코로나19” 상황은 그렇다손 치더라도 어느 정도 상황이 진정된 작금에 와서는 종전(코로나 19 이전)과 거의 동일한 정책으로 국민에게 정부 정책의 신뢰감을 안겨줘야 할 텐데 이유나 상황이 어찌된건지 알바 없고, 오로지 국민 부채가 늘었다는 이유 하나만으로 그처럼 대출을 논리적으로도 맞지 않는 “DSR”을 내세워 금융을 통제해버린다는 것이 말이나 될 법한 일인지요?
외람된 말씀 같지만 우려스러워서 드리는 말씀인데요, 솔직히 지금과 같은 상황(DSR 금융규제)이 조금만 더 오래 지속된다면 분명 대한민국 대부분의 국민과 기업들은 머지않아 파산하게 될 것으로 믿어 의심치 않습니다.
지난 문재인 정부가 펼쳤던 정책들(소득주도성장, 토지공개념 등등)을 유심히 살펴보면 과연 그것들이 대한민국 건국이념에 맞는 정책들이었을까 하는 의구심이 드는가 하면, 하나하나의 정책을 내비칠 때마다 마치 사회주의국가로 나아가기 위한 몸부림 같다는 뉘앙스를 저는 강하게 느꼈더랬습니다.
그중 하나가 바로 “DSR”이기도 하고요...
여타한 이유 등으로 국민 부채가 많이 상승하여 신용대출을 “DSR”로 규제하는 것은 어느 정도 이해할 수 있습니다만, “DSR” 산출 공식 중에서 분모 값(총소득)을 제대로 모르는 상황에서 그 공식을 적용하여 대출을 규율한다는 어불성설이 아닌가 판단되는데 이에 현 정부는 어떻게 설명하실 수 있겠습니까?
길가는 초등학생들에게도 그런 수학 문제(예: 분자의 값이 10이고 분모의 값은 알 수 없거나 엉터리일 때 거기에 어떤 지수를 적용하던 답은 오류로 나옴)를 제시하면 콧방귀를 끼며 엉터리 문제라고 필시 비아냥거릴 겁니다.
그래서 현 정부에 또 한 번 여쭤보겠습니다.
정부는 과연 대한민국 국민 개개인에 대한 보다 정확한 소득 통계를 가지고 있으신가요?
만약, 그에 대한 답이 “아니오”라고 나온다면 작금의 대출 규제 시스템인 “DSR”은 분명 잘못된 방식의 대출규제시스템으로써 정부는 지체됨 없이 곧장 대대적인 수정 작업을 단행하여야 할 것입니다.
그리고 은행에 가서 담보대출을 신청할 때도 금융당국에서는 대출신청자에게 “소득금액증명원”을 요구합니다. 담보대출의 최상한 한도가 담보물 감정평가액의 60~70%에 불과해도 말입니다.
여하튼 대출을 받기 위해서는 무조건 구비서류 중 소득금액증명원이 필수적으로 들어가지요...
이런 금융시스템 하에서 실 예를 하나 들어 보겠습니다.
대한민국 대부분의 국민은 평생 직장 또는 사업을 해서 번 돈을 은행에만 예치해 두지 않습니다.
그 이유는 무슨 투자이론(분산투자)을 고려해서가 아니라 은행 이자가 실제 물가상승비를 못 따라가기 때문에 평소 쓸 돈만 은행에 일급출납식으로 예치를 하고 나머지 큰돈(?)은 대체적으로 부동산이나 주식 등과 같은 것에 투자를 하지요...
아시다시피 적어도 부동산만큼은 실제 물가상승비 보다 더 많이 오르는 게 현실이고 또 경제의 발전 규모나 속도에 비례하여 상대적으로 많이 상승을 하곤합니다.
물론, 주식도 그러한 경향이 있긴 하지만 상대적으로 리스크가 큰 편이라 소위 전문가가 아니면 선뜻 주식투자에 발을 담그질 않지요.
그러던 현실이 지난 정권 때 LH사태를 전후하여 모든 대출을 “DSR” 규제로 묶어버렸고 부동산 중 농지에 대한 취득조건 또한 아주 까다롭게 만들어버린 까닭에 작금에 와서의 부동산 거래는 거의 동면 상태에 들어갔다고 해도 결코 과언이 아닐 정도로 아예 꽁꽁 얼어붙어 버렸습니다.
설상가상으로 정년(?)이 넘은 나이에 자식들 혼사 문제 등으로 목돈이 필요해서 은행에 대출을 받으러 갔더니 대출신청자에게 “소득금액증명원”을 요구합니다. 이미 퇴직을 하였거나 자영업에 손을 뗐는데도 말입니다...
그런 경우에는 대출을 받기가 막막하지요~
부동산을 사고자 하는 사람도 마찬가지입니다.
부동산을 구입하고자 하는 시점 현재, 직장을 다니고 있거나 사업을 하고 있을 경우에는 “DSR” 산출기를 통해 어느 정도 대출을 받을 수 있을지 모르겠지만 앞선 경우처럼 퇴직을 하였거나 제대로 소득을 입증할 수 없는 상태라면 대출을 통한 부동산 구입은 언감생심이 따로 없답니다.
얼마 전에 언론을 통해서 모건설기업의 회생 얘기가 나온 적이 있었습니다.
진행 중인 사업장이 수 없이 많아도 자금 회전이 안되니까 회생절차를 밟아야 하는 지경까지 가더라구요.
예전 같으면 일반적인 분양수요로 대출을 실행, 자금회전을 어느 정도 시킬 수 있을 테지만, 분양을 받고자 하는 사람들에 대해 “DSR”을 통한 옥석(?)을 가려 대출을 실행해야 하는 현 대출시스템으로서는 공급만큼 수요를 끌어당길 수가 없었던 모양입니다.
이런 현상이 비단 특정 건설업체에만 한정해서 적용되는 것이 아니고 금융을 이용하고자 하는 모든 이들에게 그와 같은 “DSR”이라는 잣대를 들이대니까 문제가 심각해진다는 얘깁니다.
사실 대규모 건설사업을 하는 업체들에게 있어서의 “DSR”규제는 앞으로 아예 건설업을 하지말라는 얘기와 다를 바가 없습니다.
그럴 바에는 아예 정부에서 담보대출이라는 대출 개념 자체를 없애버리고 모든 대출을 “DSR”체계로 전환을 해서 진행하는 것이 맞는데 그러기 위해서는 국민 개개인에 대한 소득입증 시스템이 완전히 자리 잡혀야 할 줄 믿습니다.
갑근세를 내는 근로자건 아니건,, 사업자등록증이 있는 사업자건 아니건 실과표와 가과표를 만들어 그것을 공적자료로 이용할 수 있어야 비로소 위에서 언급한 모든 대출을 “DSR”로 규율할 수 있을겁니다.
예를 들어 재래시장 장터에서 노점으로 운영하고 있는 사람들에 대한 소득을 입증하고자 할 때는 그를 규율하고 있는 재래시장 번영회에서 초기 물건 구입가부터 파장 후 재고를 파악하여 잔존재고가를 입증할 수 있도록 하는가하면,
속칭 아르바이트를 고용하고 있는 점주들에 대해서는 기지급한 시급에 대한 계정(?)을 만들어 이를 국세청에 신고케하는 시스템을 운용한다면 가능하겠죠?
사업자등록증을 개설하여 사업하는 사람들에 대해서는 ---- 1
사업자등록증 없이 사업을 하는 영세자영업자 등에 대해서는 ---- 1-1
갑근세를 내고 근로를 하는 근로자들에 대해서는 ---- 2
갑근세를 내지 않고 고용주로부터 시급을 받아가는 근로자들에 대해서는 ---- 2-1
처럼 말입니다...
이게 정리되지 않은 상태에서의 작금과 같은 금융시스템은 모든 경제를 동맥경화로 죽게 할 것이며, 머지 않아 대한민국 경제는 부실의 늪에 빠져서 도저히 회생 불가한 상태로 치닫게 될 건 너무도 자명한 현실이 되지 않을까 믿어 의심치 않습니다.
지금 은행이 가지고 있는 개인, 기업 채권은 모두는 담보 내지 신용, 나아가 프로젝트 파이낸싱이 대부분입니다.
이 중 특히 담보대출과 프로젝트 파이낸싱대출은 담보물 자체의 가치는 그대로 있다 하더라도 거래가 둔화되는 것만큼 채권의 가치가 떨어집니다.
이는 곧 금융의 부실을 초래할 수 있고 이러한 상황이 심리적으로 오래 지속된다면 경제는 파국을 맞는거겠지요...
암튼, 정부에서는 임기내 270만호 주택건설사업 공약을 이행하기 위해서라도 잘못된 금융시스템을 타파해야 할 것입니다.
아무리 밤새도록 빵을 굽듯이 집을 지어낸다고 하더라도 진정 그 집을 살 사람이 줄어든다면 줄어드는 그 수요만큼의 반대급부적 재고 주택이 쌓이는 것만이 아니라 아예 주택을 짓고자 하는 심리부터 상쇄되어 대한민국 주택시장은 엄청난 파국을 맞게 될 것이며, 뿐만 아니라 우리 금융시장은 황폐화될대로 황폐화되어 이용자 없는 전주(?)들로 판을 칠 것입니다.
2023. 01. 05
통영에서 김태호 드림
