케이부동산뉴스 김교민 기자 | 정부가 10월 15일 발표한 ‘주택시장 안정화 대책’이 시행 초기부터 시장의 거센 반발을 불러일으키고 있다. 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역으로 확대 지정되고, 15억 원 초과 주택의 대출한도가 2~4억 원으로 축소되면서 부동산 현장은 “사지도 팔지도 못하는 거래 봉쇄” 상황에 직면했다. 중개업계와 실수요자들은 “문재인 정부 시절 겪은 규제의 재현”이라며 강하게 반발하고 있으며, 전문가들은 실수요 위축과 전세 불안이 맞물린 ‘이중 리스크’를 경고하고 있다.

본지는 앞서 [분석 10.15 부동산대책] ‘정부, 서울 전역·경기 12곳 규제지역 확대… 15억 초과 주담대 2~4억 제한’ 기사에서 정부 대책의 주요 내용을,
이어진 [2보-분석 10.15 부동산대책] ‘국민의힘 “문재인 시즌2·부동산 계엄” 맹비난… 민주당 “투기 차단 위한 불가피한 조치”’ 기사에서 여야 정치권 반응을 보도한 바 있다.

이번 3보에서는 정책 발표 이후 현장 중개업계와 시장의 실제 반응을 중심으로 후폭풍을 짚는다.
향후에도 본지는 대책의 시행 결과와 보완책 논의, 지역별 시장 변화를 지속적으로 추적·보도할 예정이다.

정부가 내놓은 이번 대책은 시장 안정이라는 명분 아래 강력한 수요 억제책을 담고 있지만, 거래절벽과 서민 주거난을 불러올 수 있다는 우려가 확산되고 있다.

서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정하고, 15억 원 초과 주택의 대출 한도를 2~4억 원으로 축소한 조치는 투기성 자금 차단에는 효과가 있을 수 있으나, 실수요자의 ‘내 집 마련 사다리’를 끊는 부작용이 불가피하다는 지적이다.

이번 대책은 이재명 정부의 세 번째 부동산 대응책으로, 지난 9월 공급 확대 방안에 이어 수요억제 카드가 투입됐다. 정부는 집값 상승 기대심리를 조기에 차단하겠다는 입장이지만, 시장에서는 “문재인 정부 시절의 ‘규제 일변도→거래 급감→전세 급등’ 악순환이 재현될 수 있다”는 비판이 나온다. 당시 2017~2021년 사이에도 강력한 규제에도 불구하고 거래량 급감과 실수요 위축, 전세가 반등, 매매가 재상승이 반복됐다.

전문가들은 이번 대책이 단기적으로는 고가주택 중심의 투기수요 억제 효과를 내겠지만, 중장기적으로는 시장의 양극화와 왜곡을 심화시킬 가능성이 크다고 본다. 15억 원 이상 고가주택 거래가 막히면 실수요자들이 중저가 시장으로 몰리며 비규제 지역이나 중저가 아파트로 풍선효과가 이어질 수 있고, 전세 공급이 줄어 전세가격 상승과 임차인 부담이 확대될 우려도 제기된다.

현장에서는 이미 시장이 급속히 냉각되고 있다. 수원은 권선구를 제외한 영통·팔달·장안구가 모두 규제지역에 포함되면서 중개업계 반발이 거세다.

한국공인중개사협회 경기남부지부 박태원 지부장은 “이건 사실상 거래 중단 명령과 같다”며 “사지도 팔지도 말라는 정책”이라고 비판했다. 그는 “정부가 서민 주거 안정을 내세우지만 대출이 막히면 실수요자는 집을 살 방법이 없다”며 “결국 돈 있는 사람만 남고, 중개업계와 서민층은 벼랑 끝으로 내몰리고 있다”고 말했다.

박 지부장은 또 “장안구는 권선구보다 집값이 낮은데 투기과열지구로 묶인 것은 현장을 모르는 행정”이라며 “전국 통계에 근거한 일률적 규제가 아니라 지역 실정을 고려한 차등 조정이 필요하다”고 지적했다. 그는 “이건 투기 차단이 아니라 서민 차단”이라며 실수요자와 청년층의 대출 접근성 회복을 촉구했다.

이어 “공급이 부족한 상황에서 수요만 억누르면 결국 전세가격이 오르고 신축 아파트 쏠림이 가속될 것”이라며 “시장과 정책이 완전히 엇박자”라고 비판했다. 그는 “젊은 세대가 원하는 주거 형태에 맞는 실질 공급과 세제 완화가 병행되지 않으면 시장 안정은 불가능하다”고 덧붙였다.

부동산업계는 정부의 규제 중심 대책이 시장 심리를 더욱 위축시킬 것이라고 우려한다. 전문가들은 “공급 로드맵과 금융 완화의 균형이 맞춰지지 않으면 실효성이 떨어진다”며 “규제 일변도의 접근은 오히려 전세난과 거래 급감을 부를 수 있다”고 경고했다.

결국 이번 대책은 이재명 정부의 정책 신뢰를 가를 분수령이 될 전망이다.

문재인 정부 시절 과도한 규제 정책으로 민심이반이 극명했던 전례를 감안하면, 내년 지방선거를 앞두고 부동산 민심이 다시 정국의 핵심 변수로 떠오를 가능성도 제기된다. 정책의 명분은 안정이지만, 현장의 첫 반응은 ‘거래 봉쇄와 서민 역차별’이다.

대책 발표 초기부터 “문재인 정부 시절을 겪어봐서 안다”, “더 나은 내 집 마련의 꿈을 빼앗는 정책이다”, “또다시 규제 일변도의 정책이 이어질 것”이라는 여론이 확산되며 국민들의 불안과 반발이 커지고 있다.

결국 정부가 어떤 보완책과 후속 로드맵을 내놓느냐가 이재명 정부 부동산 정책의 성패를 가를 결정적 시험대가 될 것으로 보인다.

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