케이부동산뉴스 김교민 기자 | 부동산이 정권의 성적표였다면, 지금 이재명 정부는 가장 어려운 시험 문제를 동시에 받아들었다.
아파트 가격 안정이라는 숙제에 더해 농지와 토지 가격 문제까지 정책 의제로 전면에 올려놓았기 때문이다.
주택과 토지를 동시에 다루는 정부는 많지 않았다. 그만큼 정책의 파급력도, 정치적 부담도 크다.
① 다주택 중과세 재도입… 조세 카드 다시 꺼내다
이재명 정부는 최근 국무회의에서 다주택자 양도소득세 중과 유예를 종료하는 소득세법 시행령 개정안을 의결했다. 이에 따라 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도할 경우 최고 75%(지방세 포함 시 82.5%)에 달하는 세율이 적용된다.
정부는 이를 ‘부동산 비정상의 정상화’로 설명한다. 투기 수요를 억제하고 실수요 중심 시장을 만들겠다는 취지다. 그러나 시장의 반응은 엇갈린다. 조세 중심의 압박 정책은 거래 위축을 초래할 가능성이 크고, 매물 잠김 현상이 심화될 수 있다는 우려도 제기된다. 세 부담이 커질수록 매도 대신 보유를 선택하는 경향이 나타날 수 있기 때문이다.
② 농지 전수조사 언급… 토지까지 확대된 개입
대통령은 농지 가격 문제를 직접 거론하며 전수조사와 매각명령 강화 가능성까지 언급했다. 헌법상 경자유전 원칙을 강조하며, 농지를 실경작자가 아닌 이들이 보유하는 구조를 바로잡겠다는 메시지다.
문제는 농지가 단순한 투기 자산이 아니라 생산수단이자 동시에 자산으로 기능한다는 점이다. 강도 높은 조사와 처분 명령이 현실화될 경우 토지 시장 전반에 불확실성이 커질 수 있다. 특히 지방 토지 시장은 개발 기대와 농업 수익성이라는 두 축이 동시에 작동하는 영역이어서 정책 충격이 예상보다 클 수 있다.
③ 시장의 시선… ‘문재인 시즌2’ 논란
이 같은 흐름 속에서 시장과 일부 국민들 사이에서는 ‘문재인 시즌2’가 아니냐는 평가도 나온다. 다주택자 중과세 강화, 토지 관리 강화 등 규제와 조세 중심 접근이 다시 전면에 등장했다는 이유에서다.
과거 경험상 조세·규제 중심 정책은 가격 안정 효과가 기대만큼 크지 않았고, 오히려 거래 경직과 심리 위축을 초래했다는 기억이 남아 있다. 물론 정책 환경과 시장 상황은 다르지만, 시장 심리는 과거의 경험을 바탕으로 움직인다. 이러한 인식 자체가 정책 추진에 부담이 될 수 있다.
④ 갈림길에 선 정책… 규제인가 공급인가
전문가들 사이에서는 정책의 방향을 두고 의견이 엇갈린다. 조세 강화와 규제로 단기 수요를 억제하는 방식이 필요하다는 주장과, 공급 확대와 금융 정상화를 통해 시장 안정을 유도해야 한다는 주장이 맞선다.
실수요 보호, 합리적 분양가 체계 확립, 농지의 실경작 원칙 강화, 자산 시장 다변화라는 과제가 균형을 이루지 못하면 또 다른 왜곡이 발생할 수 있다. 공급 정책과 금리 환경을 충분히 고려하지 않은 채 규제만 앞설 경우 시장 심리는 쉽게 안정되지 않는다.
부동산은 가격을 누르면 거래가 얼어붙고, 규제를 풀면 기대 심리가 살아나는 특성을 갖는다. 어느 한쪽만으로는 구조적 해결이 어렵다.
◆ 권력을 가를 또 하나의 분기점
역대 정부의 경험은 분명하다. 부동산 가격 급등은 정권에 치명적이며, 체감 안정에 실패하면 민심은 빠르게 돌아선다. 반대로 급격한 가격 하락 역시 경제 전반에 충격을 준다. 결국 핵심은 ‘안정’이 아니라 ‘체감 가능한 균형’이다.
정권은 5년이지만 부동산 시장의 구조는 수십 년에 걸쳐 형성돼 왔다. 토지와 아파트를 동시에 건드리는 지금의 정책은 분명한 승부수다. 그러나 정밀한 설계 없이 추진될 경우 위험수로 돌아설 가능성도 배제할 수 없다.
부동산은 다시 한 번 권력의 분기점에 서 있다. 이번에는 과거의 교훈을 넘어설 수 있을까. 시장과 국민은 냉정하게 지켜보고 있다.
다음 편에서는 이재명 정부의 부동산 금융정책과 임대 중심 공급 전략이 시장 구조에 어떤 영향을 미칠지, 그리고 그 잠재적 위험성은 무엇인지 짚어본다.
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