케이부동산뉴스 김교민 기자 | 계약조건이 모두 확정된 부동산 거래에서, 매도인 측 사정으로 계약금 입금 등 계약이행이 불가능해진 상태였음에도 불구하고, 다음 날 매도인 측 중개사가 해당 매물을 포털사이트에 다시 광고했다. 이후 외부 중개사를 통해 거래 경로가 변경되어 계약이 체결됐다는 민원이 성남시와 수정구청에 수차례 제기됐지만, 성남시는 “계약서가 없었다”는 이유로 행정처분을 하지 않고 종결했다. 이에 대해 국토교통부는 세 차례에 걸친 유권해석을 통해 “공인중개사법 위반 소지가 있다”고 판단하며, 성남시의 부실한 민원 대응과 법령 해석 오류가 도마 위에 올랐다.

 

▲계약 조건 확정 후 계약금 대기… 계약 진행 불가능한 상태에서 다시 광고?

 

해당 사건은 성남시 수정구 위례신도시 내 아파트 매매 과정에서 벌어졌다. 해당 아파트 지역 A중개사는 매수인과 가족에게 아파트를 현장 안내하고, 같은 지역 매도인 측 중개사(B)와 협의해 매매가, 계약금, 잔금일자 등 계약조건을 확정했다. 매수인은 계약금 입금 등 계약 이행을 위해 매도인 계좌번호를 요청하며 약 5시간 동안 A중개사무소에 대기했지만, 매도인 측 중개사 B는 '매도인이 "양도소득세 검토 필요"와 “이사 갈 집 미확보”를 이유'로 계약 이행이 불가능한 상태라며 확인 후 연락한다며 계약이행을 미뤘다.

 

그러나 다음 날, 해당 아파트는 매도인측 중개사B가 포털 부동산 플랫폼(네이버 부동산)에 광고일자가 갱신된 형태로 다시 게시되었고, 몇일 후 매수인의 어머니가 과거 거래한 서울 강북지역 소재 외부 중개사를 개입시켜 해당 아파트를 매도인 측 중개사B와 공동중개 형식으로 계약서를 작성했다. 계약 명의자는 최초 A중개사와 계약조건을 확정했던 매수인 본인이었다.

 

 

▲성남시와 수정구청 “계약서 없으면 행정처분 불가”… 반복 회신과 형식적 종결

 

이 같은 상황에 대해 A중개사는 공인중개사법 제18조의2(표시광고) 및 제29조(개업공인중개사등의 기본윤리) 위반 소지가 있다며 2024년 10월부터 2025년 4월까지 수차례 민원을 제기했다. 하지만 성남시 수정구청은 “계약서가 작성되지 않았기 때문에 행정처분은 불가능하다”는 회신만 반복했고, 성남시청 또한 이 같은 입장을 유지하며 아무런 실질적 조치 없이 민원을 종결했다.

 

 

특히 성남시 감사관실은 조사 권한이 있음에도 수정구청의 입장만을 확인한 뒤 “문제 될 사항은 없다”며 민원을 형식적으로 종결한 것으로 나타났다. 감사관실은 추가적인 사실확인이나 국토부 해석 반영 없이 종결 이유를 “기 회신한 바 있다”는 수준에 그쳤다.

▲국토부, 세 차례 유권해석… “광고 갱신·경로 변경 모두 법 위반 소지”

 

이에 따라 민원인은 국토교통부에 총 세 차례 유권해석을 요청했고, 국토부는 2024년 12월 2일, 2025년 2월 11일, 2025년 5월 16일에 걸쳐 일관된 입장을 밝혔다.

 

 

1차 유권해석 (2024.12.2.) – 계약서가 없어도 행정처분 가능

 

국토교통부는 2024년 12월 2일 회신을 통해 “공인중개사법 제29조 위반에 대한 행정처분은 계약서 작성 여부와 무관하며, 중개 관련 업무 전반에 대해 신의성실 의무가 적용된다”고 밝혔다. 이는 “계약서 미작성 시 행정처분 불가”라는 성남시의 해석과 정면으로 배치되는 내용이다.

 

즉, 실질적인 중개행위가 있었다면 계약서가 없어도 처분 대상이 될 수 있다는 점을 명확히 밝힌 것으로, 행정청이 처분 근거로 계약서만을 요구하는 관행에 경종을 울리는 판단이었다.

 

2차 유권해석 (2025.2.11.) – 중개사 간 관계에도 ‘개업공인중개사등의 기본윤리’ 의무 적용

 

국토부는 2025년 2월 11일 회신에서 “공인중개사법 제29조(개업공인중개사등의 기본윤리)는 중개사-거래 당사자 간의 관계뿐만 아니라, 공동중개 과정 등 중개사 상호 간에도 동일하게 적용된다”고 해석했다.

 

특히 “타 중개사의 중개 활동을 방해하거나 부당하게 경로를 변경하는 행위”는 제29조 위반 소지가 있으며, 관련 자료를 갖춘 경우 등록관청(시·군·구)이 행정처분을 검토해야 한다고 밝혔다.

 

 

3차 유권해석 (2025.5.16.) – 매물 접수 단계와 계약조건 확정 후 계약 이행불능 상태에서의 광고 모두 '표시광고' 위반 소지

 

▲ “입주 가능성·양도세 등 거래 현실성 검토 없이 광고하면 위법 소지”

 

국토교통부는 『공인중개사법』 제18조의2 제2항 및 같은 법 시행령 제17조의2, 그리고 「중개대상물 표시·광고 명시사항 세부기준」에 따라, 중개사가 인터넷상에 매물 광고를 게시할 때는 실제 거래 가능성을 전제로 가격, 면적, 입주가능일 등 필수 정보를 사실대로 명시해야 한다고 명확히 규정하고 있다.

 

특히 ‘입주가능일’은 실제 입주 가능한 날짜를 기반으로 표시해야 하며, ‘즉시입주’ 또는 특정 날짜로 광고할 경우에는 매도인이 즉시 이사가 가능하다는 실질적 근거가 있어야 하며, 양도세 납부 여력이나 이사 갈 집 확보 여부 등 거래 이행 가능성을 사전에 확인해야 한다는 취지다.

 

국토부는 “중개사가 이 같은 사항을 확인하지 않고 거래가 가능하다고 단정하여 광고를 게시한 경우, 이는 『공인중개사법』 제18조의2 위반에 해당할 수 있다”고 밝히며, 해당 행위는 과태료 부과 대상이 될 수 있음을 분명히 했다.

 

 

▲ 계약 조건 확정 후 거래 불능 상태에서의 광고… “부당한 표시광고”에 해당

 

또한, 국토부는 16일자 유권해석에서, 계약조건이 매도인과 매수인 사이에 합치되어 확정된 후, 매도인 측 사정으로 인해 계약금 입금이 지연되고 계약 이행이 불가능한 상황이었음에도 중개사가 이를 인지한 상태에서 해당 매물을 포털사이트에 다시 광고한 행위는 ‘부당한 표시광고’에 해당할 수 있다고 판단했다.

 

이는 『공인중개사법』 제18조의2 제4항과 같은 법 시행령 제17조의2 제4항에 따라,
거래가 불가능한 상태이거나,
거래가격·입주일 등의 내용을 실제와 다르게 과장·왜곡하거나,
부동산거래질서를 해칠 우려가 있는 내용을 포함한 광고는
모두 위법 행위로 간주될 수 있으며, 500만 원 이하의 과태료 부과 대상이라는 것이다.

 

국토부는 특히, 거래 조건이 사실상 확정되었고 계약금 입금만 지연된 상태였다면 실질적으로 계약이 성립된 것으로 볼 수 있다는 대법원 판례(2020다20371 등)를 인용하며, 이 경우 해당 매물을 ‘거래 가능’ 상태로 광고하는 것은 사실과 다른 광고에 해당할 수 있다고 강조했다.

 

이에 따라 “거래가 불가능한 상태임을 알고도 광고를 갱신한 경우, 이는 단순 행정 착오가 아니라 표시광고 법령 위반에 해당할 수 있다”는 것이 국토부의 명확한 입장이다.

 

▲ 성남시 감사관실 “거래 철회 아니라 위반 보기 어려워”… 국토부 유권해석과 정면 충돌

 

성남시 감사관실은 2025년 5월 7일 회신에서 “매도인이 거래 의사를 명시적으로 철회하지 않았기 때문에 공인중개사법 제18조의2(표시광고) 위반으로 보기 어렵다”는 입장을 반복하며, 기존 종결된 민원과 동일하다는 이유로 재조사 없이 종결 처리했다.

 

그러나 불과 9일 뒤인 5월 16일, 국토교통부는 해당 사안에 대해 유권해석을 통해 “계약조건이 확정된 상태에서 계약이 지연된 사정을 인지하고도 매물을 광고일자만 갱신해 재게시한 경우는 ‘부당한 표시광고’에 해당할 수 있다”며 명확한 위법 소지를 지적했다.

 

즉, 국토부는 ‘계약 철회 여부’가 표시광고 위반 판단의 본질이 아니며, 실질적으로 거래가 불가능한 상황에서 광고를 재게시한 행위 자체가 법령 위반 소지가 있다고 본 것이다.

 

결과적으로 성남시 감사관실의 판단은 국토부의 공식 유권해석과 정면으로 충돌하며, 계약서 부재만을 근거로 판단을 종결한 성남시의 해석이 법령 취지를 왜곡하고, 행정 책임을 회피한 전형적인 사례로 남게 됐다는 지적이 강하게 제기되고 있다.

 

▲중개보수 회피 위한 경로 변경… 지자체 책임론까지 확산

 

부동산 실무 전문가들은 “중개사 A가 현장안내와 계약조건 협의까지 마쳤음에도, 계약서 작성 직전 외부 중개사를 통해 경로가 변경된 것은 명백한 보수 회피 목적의 계약 탈취”라고 평가하며 “지방자치단체가 이를 방치하고 행정조치도 하지 않은 것은 법 위반보다 더 큰 문제”라고 비판했다.

 

특히, 국토부가 세 차례에 걸쳐 명확한 유권해석을 내렸음에도 불구하고, 성남시와 수정구청이 여전히 “계약서가 없었다”는 이유로 동일한 회신만 반복하는 행태는 행정 편의주의적 사고의 전형이라는 지적도 제기된다.

 

 

▲제도적 무력화·행정 신뢰 훼손… 후속조치와 제도개선 요구 높아져

 

이번 사안은 단순한 중개 분쟁을 넘어, 중앙정부의 공식 해석과 지방정부의 반복된 무시가 충돌하며 행정제도의 신뢰를 흔든 대표적인 사례로 기록될 것으로 보인다.

 

전문가들은 “국토부 유권해석이 사문화되지 않기 위해서는, 성남시가 책임 있는 후속 조치를 통해 제도 신뢰를 회복해야 한다”고 강조했다. 아울러 “지방자치단체가 중앙부처의 법 해석을 단순 참고로 치부하며 자체 판단만을 고수한다면, 결국 피해는 시민에게 돌아갈 수밖에 없다”고 경고했다.